业主购买商铺后委托代运营，原本约定每年购房款8%-8.5%的租金收益，但没想到几年后运营方支付租金就出现了问题，现如今业主想要租金和交房都遇到了困难。 业主：运营方拖欠两年多商铺租金 2013年，王先生认购了位于西安市碑林区体育馆东路的宏信国际花园1号楼4层的一套商铺，总价53万多元。2016年，王先生与开发商陕西佳地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，之后又与西安丝绸之路会客厅商业运营管理有限公司签订“宏信国际花园合作运营协议书”。 根据“协议书”约定，合同期限为五年，双方同意以遵循市场长期稳定繁荣发展和甲方运营回报收益合理化的两项基本原则，给予甲方（王先生）固定商铺运营收益回报。具体金额为：自本合同签订次日起的三年内，每年运营回报收益为甲方总购房款的8%（43000多元）；第四年、第五年两年每年运营回报收益为总购房款的8.5%（45000多元）。 另外，合同中还约定乙方（运营方）每年分两次结付当年运营回报收益，每次结付当年度运营回报收益的50%，即每年6月底结付上半年收益，12月底结付下半年收益。 最初几年，王先生正常拿到了当年的租金，但到了2020年他只拿到了半年的租金。王先生说，运营公司说受疫情影响，另外对方2021年整年都没付租金，不过到了2022年对方又付了一年租金，之后就再也没有付过钱。 现场：商铺所在地洗浴中心、酒店均未开门营业 马先生和王先生类似，他于2018年购买了宏信国际花园5楼的商铺，他拿到了前几年的租金，但2022年1月以后再未收到租金。 马先生说，他们买房时规划图显示4层、5层应该是一间一间的商铺，但实际上并商铺并没有隔断，运营方一直用作洗浴中心和酒店，这也导致有些业主打官司让开发商交房，胜诉了但没法执行。 王先生表示，该项目所在地紧挨着南门，位置好，之前一直正常运营，不过自从运营方支付出现问题后，就不断有业主来要钱。2023年2月，酒店和洗浴中心关门整顿，本来4月份准备重新营业，有业主希望把事情说清楚再营业，对方就再未开门。 8月30日上午，华商报记者来到宏信国际花园1号楼，从一楼入口布置来看，该处有一家洗浴中心和一家酒店，但现场并无工作人员。原本该门口是关闭的，马先生叫来工作人员打开大门。马先生称，这里的保安都认识他们，但他们想见公司负责人很难。 马先生说，今年6月份，业主代表曾经和运营方协商了一个还款方案，业主同意运营方按拖欠租金的75%分期支付租金，但最终并未执行，对方称老板不同意该方案。 根据业主自发统计显示，目前已经有118名业主在统计表中填写信息。 现状：业主要求交房但无法确定、分割商铺位置 为了讨要租金或商铺，不少业主起诉开发商或运营方要求开发商交房或运营方支付租金，这些业主虽然胜诉但不能如愿。 今年1月，业主苏先生曾起诉运营方西安丝绸之路会客厅商业运营管理有限公司以及两家在商铺运营的酒店，要求对方支付相关租金以及交付商铺。 三被告方认为，合同期租金应当扣除疫情另外合同期外的租金和占用费，其意见为按照购房款的5%支付，或者原告方有异议可以申请对租金进行评估确定，双方的托管合同合作运营期满后按照市场行情制定收益标准，如涉及腾房酒店方面愿意协助。 法院经过审理、调查发现，涉案商铺属大通铺式商铺，截至庭审时无独立围挡、无明确四至，无法确定、分割原告商铺。 另外，法院认定，本案中被告西安丝绸之路公司承租原告的商铺转租给被告西安盛清汤泉酒店用于经营酒店，近年来因新冠肺炎疫情影响，致使酒店没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照约定的标准支付租金已明显不公平，原告现不要求解除与被告西安丝绸之路公司签订的合作协议，被告西安丝绸之路公司请求将年租金标准变更为按照原告商铺总房款的
5%支付，符合上述法律的规定，本院予以支持。但鉴于新冠肺炎疫情影响的不确定性，本案本院仅处理2022年4月14日至2023年4月13日租金，即本院支持被告西安丝绸之路公司年租金按照原告商铺总价款496584元5%的标准即月租金2069.1元向原告支付租金至2023年4月13日。之后双方可根据市场行情自行协商或另案起诉确定租金标准。 对于原告要求被告将商铺恢复原状腾还之主张，原告不要求解除其与被告签订的合作协议，其要求返还商铺无事实依据，且原告商铺无明确四至，无法确定商铺的具体位置范围，目前返还商铺不具有现实可履行性。 马先生表示，这位业主虽然胜诉，但因对方没有钱并没有拿到租金，商铺也没法交付。 开发商：希望和业主重新商议租金价格 8月30日下午，华商报记者联系到项目开发商陕西佳地房地产开发有限公司的一位负责人。该负责人表示，目前大多数代运营合同都已经合同到期，因代运营期间遇到新冠疫情等不可抗拒因素，导致企业运营遇到困难，进而拖欠了业主部分租金，公司希望按照当初合同约定的8%收益进行结算，统计仍未付给业主的租金，但8%的收益已经不符合现有的市场行情，公司希望能和业主重新商议价格，然后由商铺租赁方与业主重新签订合同，同时协商如何分期偿还拖欠部分的租金，不过有部分业主不同意该方案。 该负责人称，疫情之后，企业运营收益已经无法承受8%、8.5%的租金，这并不是他们公司一家如此，整个市场就是这样，但有些业主不同意降租，坚持要求8%的收益，已经不符合市场规律了。 华商报记者 张成龙 来源：华商网-华商报 编辑：方正
